僕が親の介護が必要になり、

分譲マンションを売却したのが10年前。

当時のことが、ときどき、走馬灯のようによみがえります。

先の不安を感じる余裕すらなかった、と。

そのときの心境や経済的なことは、過去記事でも書いているので、

今日は別なことを。


僕がマンションを売却した10年前は、ほぼ底値状態。

買いたたかれての売却でしたが、13年住んでいたので、

今ではそのマンションも、築23年ということになります。


今では、マンションの管理費なども当時よりも上がっている、

との記事を読んだので、紹介します。


ここ5年ほどでマンション業界を取り巻く経済環境がさまざまに変化した。その1つが、分譲マンションを所有するランニングコストである。

マンションを所有していると、管理費や修繕積立金といった「維持費」がかかる。10年ほど前は、さほど負担に感じない額だった。標準的なコストは1平方メートル単価で400円ほど。標準的な70平方メートルの3LDKだと3万円弱になる。

しかし、これが最近急激に上昇している。新築マンションなら1平方メートル600円前後も普通になった。10年前なら、大規模物件でプールや大浴場などで維持費がバカ高い「水モノ」施設があるタワマンの水準である。約1・5倍の値上がりだ。

管理費や修繕積立金が上昇した理由は、人件費の高騰である。10年前なら、マンションの管理員は企業の管理職を退職した人の定番再就職先だった。常識があってそれなりにコミュニケーション能力を備えた人向きの仕事だとされてきた。

もちろん、そういう人は今でも管理員になっている。しかし、その絶対数が激減した。

団塊世代の中心が65歳に達したのは2013年。彼らは来年75歳となって後期高齢者入りする。マンションの管理員を勤めるには限界である。

マンションの管理会社はどこも人材不足で悩んでいる。当然、募集する際の給与水準も上昇する。

そもそも、人手不足は建設や運輸業界ではここ10年以上の恒常的な悩みである。職人や運転手の給与も上昇している。

マンションは築10年も過ぎると、日常的にさまざまな補修工事が必要となる。工事費に占める人件費の割合は高いので、修繕コストも上昇する。

そういうことがベースになって、管理費や修繕工事費はここ5年で急激に上がった。管理業務を請け負う管理会社からすると、すでに業務委託を請けている既存のマンションに対してはコスト上昇分を転嫁しにくい。しかし、新たに業務を委託するところからは上昇分をしっかりとオンした報酬を得なければ赤字になってしまう。だから、新築マンションの管理費が急激に値上がりしている。

ただ、新築の場合、管理費や修繕積立金があまりに高いと売れ行きが悪くなる。そこで、小ずるいテクニックを使う。販売時に、管理費は相応の水準に設定するが、修繕積立金は本来あるべき額の3分の1程度に抑えるのだ。そして、5年ごとに修繕積立金を2倍にする案を長期修繕計画に盛り込んでおく。

購入者は、契約時に長期修繕計画を見せられるが、そういうことは気にしない。「マンションを買う」という人生の一大イベントで心が舞い上がって、細かい条件を見逃してしまうのだ。

新築入居の熱の冷めた5年後や10年後に、デベロッパーが巧妙に仕込んだ修繕積立金の値上がり計画を認識して、がくぜんとする。だが、時すでに遅し。修繕積立金の値上げラッシュというスパイラルに絡めとられている。


うーん、ちょうど僕が売却を進めていた頃も、

まさにその時期でした。

つまり、修繕積立金の値上げ時期。

新築で入居したころは、管理費修繕積立金で月2万円。

現役で働いていたこともあり、

さしたる負担ではありませんでした。

しかし、売却するころには、

長い目で見たら、マンション暮らしはやばくね、と、

思い始めていた頃でもあったのですね。


僕は年金見込み額が少なく、満額でも9万円ほど。

管理費修繕積立金は一度値上げがされて

23000円ほどになっていましたが、

いずれは3万円にはなるだろうとの見立てが。

0-40

9万円の年金から、3万円も支払っていたのでは、残りは6万円。

しかも、マンション購入は40歳のときだったので、完済は75歳。

これでは、老後破綻へまっしぐらです。


まあ、そんな10年前のことを思い出し、

やっぱ一戸建てはいいよね、と思った、

僕、なのでした。