介護離職からのおひとり様快適生活

恋愛・結婚を完全に諦めると男性の人生の必要労働時間は5分の1になります。

普通の日本人男性が20歳頃から70歳まで約50年間働くとして、恋愛・結婚を完全に諦めた人間はその5分の1の10年間程度しか働く必要がありません。

22歳で就職した場合30歳頃には必要なお金を稼ぎきりセミリタイアが可能な計算となります。

また、男性正社員の月の労働時間の平均は約200時間ですが、恋愛・結婚を完全に諦めることで資産を貯めてセミリタイアしなくとも今すぐに月40時間程度の労働時間で困窮することなく快適に生活することが可能になります。

それだけ男性にとって恋愛・結婚とは人生を縛り付ける壮絶なコストの金食い虫なのです。

うーん、ここまで達観していると、ある意味凄い。

この人のブログは、

ミクさんのブログのコメント欄を通じで知ったのですが、

メチャクチャ頭がいい人です。


僕も、若い頃に、この人くらい頭が良ければ、

今は、資産1億円超えでしょうね。


まあ、タラレバの話をしても始まらないので、

今日も、

ローコスト生活での、





生存戦術を、

実践中です。

僕自身、60歳を過ぎてもなお、住宅ローンを抱えていて、

それが、稼がねばならない理由の一つにもなっているのですが、

世の中には、

身の丈に余る住宅ローンを抱えて老後生活を送っている人も、

一定数いるようです。


ネット記事で、

6000万円で購入した物件が、売却時はその5分の1、



1200万円になってしまったケースを見たのですが、

そうしたオーバーローンは、身の破滅。

以下は、その記事からの一部抜粋。


高齢者の相談の多くは、「物件の下落」に頭を悩ませている。購入した時がバブル後でまだ物件価格が高かった、金利が高かった、という人はフルローンで買っているとほぼオーバーローンである。金利が高いので、払っていてもほぼ元金が減っていない。そして物件の下落である。早期に借り換えをするか、繰り上げ返済をするなどしないと厳しくなる。

人生100年時代と言われる昨今、定年後は住宅ローンを払い終えても、さらなる支払いが待っているケースも少なくない。定年後30年以上も生きた場合、年金だけでは生活が厳しい、家のリフォームが必要、などお金が必要となってくる。

その場合も、住宅ローンのバランスシートが正常化しているつまりアンダーローンの状況だと借り換えができたり、家に住みながらにして自宅という固定資産を資金化できる「リバースモーゲージ」や、家を売却後も住み続けられる「セール＆リースバック」という方法を選ぶことも可能である。また借り上げ制度で賃貸に出せたり、売却し資金化することも可能だ。

・65歳以降も働きたい：78.3％

・70歳以降も働きたい：36.5％

　今年の4月に夫が退職したばかりの専業主婦のnekowa7さん（仮名・67才）。現在は夫婦2人の生活を楽しんでいる真っ最中。貯金はできなかったが、綿密な人生設計を考え、実行してきたという。

「貯金をするよりも、教育費や住宅ローンの返済を優先してきました。ただし、お金がなくて不安にならないよう、人生設計は若い頃からしっかり立てておきました」（nekowa7さん・以下同）

　2人の娘の教育費は、金利がいいときに入った学資保険でまかなう。それが終わったら住宅ローンの返済に集中。30年前に住宅ローンを借りたときは、金利が5.4％だったので、金利が低くなる機会を見計って3回借り換え、最後には金利が1％になったという。

「借り換えの場合、手数料・保証料・登記費用などがかかるので、その支払いも考慮して、どれくらい得になるか計算しました」

　その結果、25年のローンを17年で完済した。

「まず、2台あった車を1台に減らしました。それから、会社の保険が使えるうちに、人間ドック、歯の治療、白内障の手術も済ませました。高齢になったら高額な掛け捨ての死亡保険は必要ありませんし、治療は高額療養費制度でまかなえるので保険は解約しました」

　まさに一分の隙もない人生設計。しばらくは、マスクやバッグのリメークなど、お金のかからない趣味を楽しみつつ、夫婦でのんびり過ごす予定だという。

【プロフィール】

専業主婦・nekowa7さん（仮名・67才）／茨城県在住。幼なじみの夫（67才）、2人の娘（既婚）、4人の孫がいる。現在は夫と高齢猫3匹との暮らし。収入は夫婦の年金約39万5000円

うーん、 住宅ローンを8年も短縮して、

現在は、当然のことながらローンはなしの老後。


住宅ローンも家賃もなければ、

預貯金は少なくても、やっていけます。


さらにこの老夫婦は、

二人の年金を合わせれば月39万5000円。


住宅ローンなしで、

月約40万円の年金収入があれば、

4人の孫にも小遣いを上げられる、

余裕の生活ではないでしょうか。

変動金利ユーザーを分析したところ、「平均金利」は0.84%で、「毎月返済額」は平均10.9万円でした。

この結果を元に、金利を0.1%ずつ上げた場合の金利負担額を計算したところ、「個人の負担額」は、変動金利が0.1%上昇すると、毎月の金利負担は1432円の増加、0.2％では2877円、0.3％では4336円、0.4％では5808円、0.5％では7294円、1.0％では1万4924円となり、年間では17万9088円増加することが分かったそうです。

また、「国内全体」では年間約1100億円ずつ金利負担が増え、1%上昇した場合は1.1兆円の金利負担増加になるといいます。

（※）国土交通省「2020（令和2）年度民間住宅ローンの実態に関する調査」P29記載の国内全体の変動金利利用者数を使用。

うーん、 つまり、金利が1パーセント上がるだけで、

月の支払いが、1万5千円も上がる、と。


これが、20年以上の支払いとなってくると、

その負担感も半端ない、と。


僕の場合は、完済まであと6年ほど。


何とかその間、

金利があまり上がらないようにと、

願っています。

ここ５年ほどでマンション業界を取り巻く経済環境がさまざまに変化した。その１つが、分譲マンションを所有するランニングコストである。

マンションを所有していると、管理費や修繕積立金といった「維持費」がかかる。１０年ほど前は、さほど負担に感じない額だった。標準的なコストは１平方メートル単価で４００円ほど。標準的な７０平方メートルの３ＬＤＫだと３万円弱になる。

しかし、これが最近急激に上昇している。新築マンションなら１平方メートル６００円前後も普通になった。１０年前なら、大規模物件でプールや大浴場などで維持費がバカ高い「水モノ」施設があるタワマンの水準である。約１・５倍の値上がりだ。

管理費や修繕積立金が上昇した理由は、人件費の高騰である。１０年前なら、マンションの管理員は企業の管理職を退職した人の定番再就職先だった。常識があってそれなりにコミュニケーション能力を備えた人向きの仕事だとされてきた。

もちろん、そういう人は今でも管理員になっている。しかし、その絶対数が激減した。

団塊世代の中心が６５歳に達したのは２０１３年。彼らは来年７５歳となって後期高齢者入りする。マンションの管理員を勤めるには限界である。

マンションの管理会社はどこも人材不足で悩んでいる。当然、募集する際の給与水準も上昇する。

そもそも、人手不足は建設や運輸業界ではここ１０年以上の恒常的な悩みである。職人や運転手の給与も上昇している。

マンションは築１０年も過ぎると、日常的にさまざまな補修工事が必要となる。工事費に占める人件費の割合は高いので、修繕コストも上昇する。

そういうことがベースになって、管理費や修繕工事費はここ５年で急激に上がった。管理業務を請け負う管理会社からすると、すでに業務委託を請けている既存のマンションに対してはコスト上昇分を転嫁しにくい。しかし、新たに業務を委託するところからは上昇分をしっかりとオンした報酬を得なければ赤字になってしまう。だから、新築マンションの管理費が急激に値上がりしている。

ただ、新築の場合、管理費や修繕積立金があまりに高いと売れ行きが悪くなる。そこで、小ずるいテクニックを使う。販売時に、管理費は相応の水準に設定するが、修繕積立金は本来あるべき額の３分の１程度に抑えるのだ。そして、５年ごとに修繕積立金を２倍にする案を長期修繕計画に盛り込んでおく。

購入者は、契約時に長期修繕計画を見せられるが、そういうことは気にしない。「マンションを買う」という人生の一大イベントで心が舞い上がって、細かい条件を見逃してしまうのだ。

新築入居の熱の冷めた５年後や１０年後に、デベロッパーが巧妙に仕込んだ修繕積立金の値上がり計画を認識して、がくぜんとする。だが、時すでに遅し。修繕積立金の値上げラッシュというスパイラルに絡めとられている。

うーん、ちょうど僕が売却を進めていた頃も、

まさにその時期でした。

つまり、修繕積立金の値上げ時期。

新築で入居したころは、管理費修繕積立金で月2万円。

現役で働いていたこともあり、

さしたる負担ではありませんでした。

しかし、売却するころには、

長い目で見たら、マンション暮らしはやばくね、と、

思い始めていた頃でもあったのですね。


僕は年金見込み額が少なく、満額でも9万円ほど。

管理費修繕積立金は一度値上げがされて

23000円ほどになっていましたが、

いずれは3万円にはなるだろうとの見立てが。



9万円の年金から、3万円も支払っていたのでは、残りは6万円。

しかも、マンション購入は40歳のときだったので、完済は75歳。

これでは、老後破綻へまっしぐらです。


まあ、そんな10年前のことを思い出し、

やっぱ一戸建てはいいよね、と思った、

僕、なのでした。

昨日、一昨日と、住宅ローンに関する記事を、僕の体験を交えて、書いてきましたが、昨日見た、AERAのニュースで、マンションを買った時期と、当時の年収が、僕とほぼ同じ人の話題が出ていたので紹介します。

ここに登場する山田さんと、僕の違いは、彼は所帯持ちで、僕は独身だった点と、そして年収は、僕のほうがわずかに多く、当時、４５０万円ほどでした。少し長くなりますが、山田さんの話を転載します。

　53歳の山田辰夫（仮）さんがマンションを購入したのは、1999年35歳の時。当時の年収は420万円で、妻と4歳の長男、2歳長女の4人家族で2LDKの賃貸アパートに暮らしていた。手狭な自宅に悩んでいたところに目にしたのが不動産の広告。

“頭金ゼロ、返済額は家賃並み”のキャッチフレーズにひかれ、いざとなったら売却できるという営業マンの言葉も魅力的だった。そして、池袋まで30分の私鉄駅から徒歩15分の3LDKマンションを、3500万円で購入した。

　広くなった自宅に満足して暮らしていた山田さんだが、風向きが変わり始めたのは購入から10年が経った頃。変動で借りていたローンの金利は2％から4％に。月々の支払いはおよそ1万7000円上がり、ボーナス払いも15万円上乗せされた。一方で、購入時には増えると目論んでいた給料は、長引く不況で期待したほどは上がらなかった。

　そんな山田家の家計にさらなるダメージを与えたのが、2011年に起きた東日本大震災だ。東北に工場があった山田さんの勤め先はもろに震災の影響を受け手、業績不振に。ボーナスがカットされてしまう。わずかばかりの貯蓄を切り崩す生活が始まり、2人の子どもたちが大学に進学するころには、住宅ローンと教育ローンの“ダブルローン地獄”に陥ってしまう。

　ついにボーナス返済が不可能になった山田さんは銀行に相談。事情を理解したローン担当者によって、子どもが大学を卒業するまで、元金の返済の猶予を受け、利息分の支払いだけに減額してもらうことができた。

　それでも悩みは尽きない。元金の返済猶予の影響で、70歳の完済予定は73歳にずれ込んでしまう。


　定年を65歳までとして73歳までの8年間のローンを無事に返済することができるのだろうか。考えるだけで不安になる。もう一つの悩みが建物の老朽化だ。築18年のマンションはあちらこちらが傷み、修繕積立金だけでは十分な修繕ができなくなっている。

しかし、経済的に苦しいのはどの家庭も同じ。修繕積立金の値上げは難しい。その結果、十分な修繕ができないため、マンションの価値の低下が予想される。そうすると、資産に余裕のある人は価値が下がりきる前に、別のマンションへと移り住んでいく。

代わりに引っ越してくるのは、より所得の低い人だ。修繕積立金の増収は期待できない。マンションの老朽化と価値下落のスパイラルが山田さんを苦しめる。その不安感から、山田さんは息苦しさで目覚めることもある。医者からは、不安障害の疑いがあると言われたそうだ。

以上が、その記事内容ですが、この山田さんと、マンションを買った年が同じだったので、僕には、その大変さが痛いほどわかります。さらに彼は、二人の子供を育てていますからね。

僕は、一番苦しいときは、節約を徹底して乗り切りましたが、子供が二人もいては、節約にもおのずと限度というものがあります。息苦しさで目覚めることもある、というその気持ち、察するに余りあります。

老後の備えはおろか、今の窮状をやり過ごすだけでいっぱいいっぱいでしょう。

さらには、「元金の返済の猶予を受け、利息分の支払いだけに減額してもらうことができた」のは、良かったのですが、その分、住宅ローンの完済は先送りになり、老後生活に影を落とします。

ただ、僕と違い、二人の子供が、助けになる可能性はあります。教育費はかかったかと思いますが、一番苦しい時期は乗り越えたのではないでしょうか。

この山田さんの話は、長期の借り入れというものがいかにリスクであるかがわかる、典型的な例ではないかと思います。

新築マンションを3800万円で購入。頭金500万円、毎月のローン支払額は14万円（管理費込み）。

住宅ローンが完済するのは78歳とのことで、「最後のチャンスかなと思い、思いきって買ったんです。そうしたら、その直後から給料が下がり始めて、現在は手取り22万円です」

という、久しぶりに読んだスパの記事だったのですが、この人は、食費を削って涙ぐましい努力をしているようです。

節約の基本は、固定費の削減です。

で、最大の固定費は、住宅費と教育費と保険代と車関係の支出でしょう。

これを低く抑えることが最優先で、ここをおざなりにして、食費をケチるのは、本末転倒です。

僕は、食費は、まったくケチりたくありません。

たとえば、ブロッコリースプラウトを、健康のためにほぼ毎日食べていますが、僕は、倍の値段のするスーパースプラウトのほうを買っています。

それ以外でも、食品は、なるべく質の良いものを買うようにしています。

食費は、ケチったらだめですよ。

でもまあ、これは僕の価値観なので、他人に押し付けるつもりはありません。

生活習慣病に大きくかかわるのが、食事と運動ですからね。だから、食事は大事です。

病気になるのが、いちばん金がかかるのですよ。

だからこそ、ストレスは大敵だし、食事や睡眠は、何をおいても優先すべきなのです。

僕の場合、仕事をしているときは、２４時間勤務でもあったため、どうしても、睡眠が犠牲になっていました。

また、仕事で、食事を抜くこともしばしばでした。

だけど、今は違います。

今はしっかり自分で食事と睡眠をコントロール下に置ける立場です。

これは、ものすごく幸福なことです。

まあ、何が言いたいかというと、とにかく、無謀なローンはいけません、ということですね。

それは、自分の未来と自由を売り渡す行為です、と、若い人には言いたいですね。