介護離職からのおひとり様快適生活

何千万円もかけたマイホームに欠陥なんてあるはずがない。そう信じたいのはヤマヤマですが、国に寄せられる相談件数はこの20年で7倍になり、今や年間3万件を超えています。今回、私たちが取材したのは名古屋市に住む鈴木さん（仮名）。4年前に完成したマイホームは木造3LDKの注文住宅。異変に気が付いたのは完成してまもなくでした。（鈴木さん）「これです。この黒いのですよ…全部カビなんですよ」外壁に不気味に浮かび上がる黒いシミ。最初は塗りムラかと思いましたが、わずか数ヶ月で壁一面に広がりました。「この辺りもひずんでますね（梁の）割れとかすごいですね」建物だけで5千万円以上の注文住宅。納得できず、調査を依頼したのが人呼んで“住宅Gメン”長井良至さん。一級建築士で、数多くの欠陥住宅の原因究明やアドバイスにあたってきました。まずは外壁の黒いシミから。（住宅Gメン 長井さん）壁に見える黒いシミがすべてカビだという家主の鈴木さん。しかし、建設業者は…業者からのメールには…「壁の中の結露対策を万全にして施工していますので表面的な汚れ 漆喰（しっくい）の特性であると考えています。施工上の問題はないと確信しております」漆喰はこんな風に汚れるものなのか？住宅Ｇメン・長井さんは、壁の表面の物質を採取し専門機関に分析を依頼しました。調査の結果、カビが検出されました。黒い物質は、やはりカビだったのです。古来より建物に使われてきた漆喰。なぜカビがすぐにはえたのか?壁を赤外線カメラで撮影してみると…。広い範囲が紫色に浮かび上がりました。これは一体何を意味するのか？（住宅Gメン 長井さん）「壁の中に水分を含んでいるということですね」漆喰の下に塗られたモルタルが薄すぎてひび割れが発生し、そこから水が染みこんで抜けなくなっていたのです。この建物の場合、防火性能を保つためモルタルの厚みは20ミリ以上にしなければなりませんが…（住宅Gメン 長井さん）「13ミリ。厚さ不足です。防火性能がないことと、カビの原因となっています。（壁の）中への水分の透湿ですね」全国で増え続ける欠陥住宅。長井さんは業界が抱える人手不足が背景にあるとします。（住宅Gメン 長井さん）「住宅業界建設業界含めて非常に人手不足でして、経験がなくても現場監督をやらしてしまうという事でこのような問題が増えていると思います」何千万円もかけたマイホームに欠陥などあるはずがない！そう思っていた鈴木さんは、今後弁護士と相談し対策を考えるといいます。「残念ですね。30年以上お金を貯めてやっと買った。コツコツ働いてためたお金なんで…夢ですからね住宅は」

うーん、長くなるので割愛しましたが、

他にも欠陥があり、

5000万円以上もする注文住宅でも、

このようなことが起こっているようです。



僕の家は、

ローコスト住宅で、

今年10年になりますが、

僕が見つけた欠陥は、

屋根材のアスファルトシングルの一つに、

釘が挟まっていたことくらいでしょうか。


まあ、人のやることですから、

ある程度のミスは仕方ないと思いますが、

致命的な欠陥は、

人命にかかわるし、

何よりも、

家主の精神的ショックが大きすぎます。


それと、

これは住宅業界だけではなく、

今は、

どの業界も人手不足。


能力のない人間が、

責任だけ背負わされた場合、

得てしてこのような悲劇になりがち。


そうは言っても消費者からすれば、

一生に一度の買い物である場合も多く、

住宅メーカー選びは、

石橋を叩いて渡るくらいが、

ちょうどいいのかもしれません。

リゾートに別荘を買って都会と行き来しながら2拠点暮らしを夢見る人もいるだろう。しかし、別荘には罠が潜んでいる。

　誰もが知る別荘地の1つが軽井沢だ。芸能人や経営者には軽井沢に別荘を持っている人が少なくない。高原だから夏は過ごしやすく、ゴルフ場もある。冬は冬でスキーやスノーボードを楽しむこともできる。

　新幹線に乗れば、東京駅から1時間ちょっとで着く近さもメリットであるし、何より「軽井沢」という地名はブランド価値も高い。

　あるとき、有名芸能人が軽井沢に建てたおしゃれな別荘がテレビで特集されていた。その後にご本人と番組でご一緒したときに「あの別荘はその後、どうなりましたか?」と訊ねたことがある。

　すると「実は、あのロケのあと一度も行ってないの」と言っていた。別荘を買った人が使う平均回数は、生涯を通じて8回しかないという調査結果を見たことがある。

うーん、タワマンのときにも言ったのですが、

ランニングコストを考えると、ペイしないよね、と。


やはり、不動産に限らず、

あらゆるところで、経済合理的思考が必要。



スーパーマーケットの買い物では、

ものすごく経済合理的に思考できる主婦などが、

ときどき、不動産となると、

それができなくなる人がいます。


でも、一番お金のかかる、

不動産や車、教育費などにこそ、

実は、最も経済合理的思考が、

必要なのではないでしょうか。

次に修繕積立金について見ると、管理費をほぼ値上げしていない中古物件でも修繕積立金は2010年に1m²当たり100円ほどだったものが、2022年には180円ほどになっている。8割の値上がりである。

最大の要因は建築費の高騰にある。大規模修繕の主たる業務は建設会社が行う。2012年の第2次安倍政権発足以降、震災復興や公共工事の復活や東京オリンピック開催が決まり、建築コストは大幅に上がった。同じ建設会社が行う業務であるため、大規模修繕の当初の想定費用は大幅に上昇し、当初の積立金では賄えないからこその値上げではある。

うーん、管理費、修繕積立金は、マンションに住む以上必要経費。

僕が住んでいたマンションでは、最初2万円ほどでしたが、

10年を過ぎた頃に、修繕積立金の値上げの話が出て、

総会で可決され、2万5000円ほどに。

おそらく、今では、3万円越えでしょう。


それ以外にも、

マンションは固定資産税が下がりにくく、

それも含めると、年間にはかなりの出費に。


とてもではありませんが、

満額でも10万円に届かない僕の年金では、

やっていけなかったでしょうね。


これからマンション購入を検討する人は、

買えばゴールではないことだけは、

肝に銘じたほうが良いと思います。

僕自身、60歳を過ぎてもなお、住宅ローンを抱えていて、

それが、稼がねばならない理由の一つにもなっているのですが、

世の中には、

身の丈に余る住宅ローンを抱えて老後生活を送っている人も、

一定数いるようです。


ネット記事で、

6000万円で購入した物件が、売却時はその5分の1、



1200万円になってしまったケースを見たのですが、

そうしたオーバーローンは、身の破滅。

以下は、その記事からの一部抜粋。


高齢者の相談の多くは、「物件の下落」に頭を悩ませている。購入した時がバブル後でまだ物件価格が高かった、金利が高かった、という人はフルローンで買っているとほぼオーバーローンである。金利が高いので、払っていてもほぼ元金が減っていない。そして物件の下落である。早期に借り換えをするか、繰り上げ返済をするなどしないと厳しくなる。

人生100年時代と言われる昨今、定年後は住宅ローンを払い終えても、さらなる支払いが待っているケースも少なくない。定年後30年以上も生きた場合、年金だけでは生活が厳しい、家のリフォームが必要、などお金が必要となってくる。

その場合も、住宅ローンのバランスシートが正常化しているつまりアンダーローンの状況だと借り換えができたり、家に住みながらにして自宅という固定資産を資金化できる「リバースモーゲージ」や、家を売却後も住み続けられる「セール＆リースバック」という方法を選ぶことも可能である。また借り上げ制度で賃貸に出せたり、売却し資金化することも可能だ。

　今年の4月に夫が退職したばかりの専業主婦のnekowa7さん（仮名・67才）。現在は夫婦2人の生活を楽しんでいる真っ最中。貯金はできなかったが、綿密な人生設計を考え、実行してきたという。

「貯金をするよりも、教育費や住宅ローンの返済を優先してきました。ただし、お金がなくて不安にならないよう、人生設計は若い頃からしっかり立てておきました」（nekowa7さん・以下同）

　2人の娘の教育費は、金利がいいときに入った学資保険でまかなう。それが終わったら住宅ローンの返済に集中。30年前に住宅ローンを借りたときは、金利が5.4％だったので、金利が低くなる機会を見計って3回借り換え、最後には金利が1％になったという。

「借り換えの場合、手数料・保証料・登記費用などがかかるので、その支払いも考慮して、どれくらい得になるか計算しました」

　その結果、25年のローンを17年で完済した。

「まず、2台あった車を1台に減らしました。それから、会社の保険が使えるうちに、人間ドック、歯の治療、白内障の手術も済ませました。高齢になったら高額な掛け捨ての死亡保険は必要ありませんし、治療は高額療養費制度でまかなえるので保険は解約しました」

　まさに一分の隙もない人生設計。しばらくは、マスクやバッグのリメークなど、お金のかからない趣味を楽しみつつ、夫婦でのんびり過ごす予定だという。

【プロフィール】

専業主婦・nekowa7さん（仮名・67才）／茨城県在住。幼なじみの夫（67才）、2人の娘（既婚）、4人の孫がいる。現在は夫と高齢猫3匹との暮らし。収入は夫婦の年金約39万5000円

うーん、 住宅ローンを8年も短縮して、

現在は、当然のことながらローンはなしの老後。


住宅ローンも家賃もなければ、

預貯金は少なくても、やっていけます。


さらにこの老夫婦は、

二人の年金を合わせれば月39万5000円。


住宅ローンなしで、

月約40万円の年金収入があれば、

4人の孫にも小遣いを上げられる、

余裕の生活ではないでしょうか。

変動金利ユーザーを分析したところ、「平均金利」は0.84%で、「毎月返済額」は平均10.9万円でした。

この結果を元に、金利を0.1%ずつ上げた場合の金利負担額を計算したところ、「個人の負担額」は、変動金利が0.1%上昇すると、毎月の金利負担は1432円の増加、0.2％では2877円、0.3％では4336円、0.4％では5808円、0.5％では7294円、1.0％では1万4924円となり、年間では17万9088円増加することが分かったそうです。

また、「国内全体」では年間約1100億円ずつ金利負担が増え、1%上昇した場合は1.1兆円の金利負担増加になるといいます。

（※）国土交通省「2020（令和2）年度民間住宅ローンの実態に関する調査」P29記載の国内全体の変動金利利用者数を使用。

うーん、 つまり、金利が1パーセント上がるだけで、

月の支払いが、1万5千円も上がる、と。


これが、20年以上の支払いとなってくると、

その負担感も半端ない、と。


僕の場合は、完済まであと6年ほど。


何とかその間、

金利があまり上がらないようにと、

願っています。

ここ５年ほどでマンション業界を取り巻く経済環境がさまざまに変化した。その１つが、分譲マンションを所有するランニングコストである。

マンションを所有していると、管理費や修繕積立金といった「維持費」がかかる。１０年ほど前は、さほど負担に感じない額だった。標準的なコストは１平方メートル単価で４００円ほど。標準的な７０平方メートルの３ＬＤＫだと３万円弱になる。

しかし、これが最近急激に上昇している。新築マンションなら１平方メートル６００円前後も普通になった。１０年前なら、大規模物件でプールや大浴場などで維持費がバカ高い「水モノ」施設があるタワマンの水準である。約１・５倍の値上がりだ。

管理費や修繕積立金が上昇した理由は、人件費の高騰である。１０年前なら、マンションの管理員は企業の管理職を退職した人の定番再就職先だった。常識があってそれなりにコミュニケーション能力を備えた人向きの仕事だとされてきた。

もちろん、そういう人は今でも管理員になっている。しかし、その絶対数が激減した。

団塊世代の中心が６５歳に達したのは２０１３年。彼らは来年７５歳となって後期高齢者入りする。マンションの管理員を勤めるには限界である。

マンションの管理会社はどこも人材不足で悩んでいる。当然、募集する際の給与水準も上昇する。

そもそも、人手不足は建設や運輸業界ではここ１０年以上の恒常的な悩みである。職人や運転手の給与も上昇している。

マンションは築１０年も過ぎると、日常的にさまざまな補修工事が必要となる。工事費に占める人件費の割合は高いので、修繕コストも上昇する。

そういうことがベースになって、管理費や修繕工事費はここ５年で急激に上がった。管理業務を請け負う管理会社からすると、すでに業務委託を請けている既存のマンションに対してはコスト上昇分を転嫁しにくい。しかし、新たに業務を委託するところからは上昇分をしっかりとオンした報酬を得なければ赤字になってしまう。だから、新築マンションの管理費が急激に値上がりしている。

ただ、新築の場合、管理費や修繕積立金があまりに高いと売れ行きが悪くなる。そこで、小ずるいテクニックを使う。販売時に、管理費は相応の水準に設定するが、修繕積立金は本来あるべき額の３分の１程度に抑えるのだ。そして、５年ごとに修繕積立金を２倍にする案を長期修繕計画に盛り込んでおく。

購入者は、契約時に長期修繕計画を見せられるが、そういうことは気にしない。「マンションを買う」という人生の一大イベントで心が舞い上がって、細かい条件を見逃してしまうのだ。

新築入居の熱の冷めた５年後や１０年後に、デベロッパーが巧妙に仕込んだ修繕積立金の値上がり計画を認識して、がくぜんとする。だが、時すでに遅し。修繕積立金の値上げラッシュというスパイラルに絡めとられている。

うーん、ちょうど僕が売却を進めていた頃も、

まさにその時期でした。

つまり、修繕積立金の値上げ時期。

新築で入居したころは、管理費修繕積立金で月2万円。

現役で働いていたこともあり、

さしたる負担ではありませんでした。

しかし、売却するころには、

長い目で見たら、マンション暮らしはやばくね、と、

思い始めていた頃でもあったのですね。


僕は年金見込み額が少なく、満額でも9万円ほど。

管理費修繕積立金は一度値上げがされて

23000円ほどになっていましたが、

いずれは3万円にはなるだろうとの見立てが。



9万円の年金から、3万円も支払っていたのでは、残りは6万円。

しかも、マンション購入は40歳のときだったので、完済は75歳。

これでは、老後破綻へまっしぐらです。


まあ、そんな10年前のことを思い出し、

やっぱ一戸建てはいいよね、と思った、

僕、なのでした。

国交省が９月30日に発表した８月の新設住宅着工戸数は前年同月比7.5％増の７万4304戸で、６カ月連続のプラスとなった。分譲住宅では在宅勤務などの影響で一戸建てが好調。同5.3％増の１万9936戸と、２カ月連続で増えているものの、その陰で数多くの施工不良が見つかっているらしい。

不動産のコンサルティングなどを行う「さくら事務所」のホームインスペクター（住宅診断士）の田村啓氏がこう言う。

「2019年と20年に依頼のあった建築中の物件を検査したところ、182件のうち150件で施工不良が発覚しています。特に多かったのが、柱と梁の接合箇所などへの金物の未設置と、くぎが正しく打たれていなかったケースです」

検査した８割で施工不良が発覚。職人のつけ忘れや現場監督のチェックミスによるものがほとんどとのことだ。

なぜこれほどまでに発生しているのか。田村氏によると、その背景には、業界の構造的な問題があるという。

「少子高齢化による慢性的な人手不足が原因で、ベテランの職人や現場監督のリタイアによって、ただでさえ少ない若手の職人にスキルが継承されていないことが挙げられます。１人の現場監督が何カ所も現場を掛け持ちしているケースも少なくないため、チェック漏れがかなり起こっているように見受けられます」

こうした施工不良に気づかず物件が引き渡されると、住み始めてしばらくしてから雨漏りが起こったり、基礎部分の鉄筋が不足していれば、大地震の際に倒壊の恐れがあるという。

「実際、16年４月に発生した熊本地震では、2000年以降の最新の建築基準法で建てられた木造住宅のうち７棟が倒壊し、うち３棟で接合部分が建築基準法の規定通り施工されていなかったことが分かっています」

近年、トラブルを避けるため“住宅診断”の必要性がいわれるようになっているが、新築する際には、どういう点に注意すべきなのか。

「特に注意すべきが、ここ数年で急激に売り上げが伸びているビルダー（建築業者）で、契約件数に対して明らかに人手が不足している状況です。こうした会社は営業重視で、契約の際にお客にいい面しか伝えないケースもたびたびあります。他社に比べて価格が異常に安い場合、さらにホームページに現場監督募集などの求人が常に出ている場合も要注意です」

こうした施工不良の９割以上は完成後に見つけることは難しいという。新築を検討する際は十分な精査が必須だ。

うーん、 家は、ほとんどの人にとって、

一生に一度あるかないかの買い物。

それだけに、慎重に選びたいものですが、

ちょっと施工不良の数が多すぎじゃね、と思いましたよ。


中古住宅を買う時などは、

ホームインスペクターに依頼するケースは聞いたことがありますが、

これからは新築住宅であっても、依頼したほうがいいのかも。


そういえば、飯能市のカールヴァーンで、



還暦の同窓会をしたときに、

老後の住まいについても話したのですが、

一戸建てに住んでいる奴のほうが多かったですね。

まあ、これが都内であれば、

マンション暮らしのほうが多いのでしょうが。

同窓会に集まったメンバーの8割は、すでに60歳で、

僕を含めた数人は早生まれのため59歳だったのですが、

その中で、おひとり様は僕だけでした。


ただ今後は、配偶者の死とか、

家族が、櫛の歯が欠けるように減っていき、

やがては、多くのものがおひとり様になるのかな、と。